今年楼市“金九”明显成色不足，“银十”更是逊色。在限购、限贷、限价、限售、限商等组合调控政策影响下，确实取得了一点成效，热点城市楼市销量略有下降，客户趋于理性。今年9、10两月全国主要城市新房成交量下降明显，一线城市更是创下10年新低，传统旺季不在旺。多位业内人士表示，一旦调控政策效力持续释放，传统意义上的“旺市”或将不复存在。那么接下来的十一月，楼市又会向何处发展呢？

一线城市新房成交量创10年新低！

易居研究院统计数据显示，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。其中，北京成交75万平方米，上海成交89万平方米，广州成交114万平方米，深圳成交56万平方米，分别下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%在9月份一线城市房价普遍下调之后，10月份楼市数据延续了惨淡景象。今年前10个月，北京新建住宅成交量为20550套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅高达50.6%。10个月时间，新房仅成交2万套，可谓跌至谷底。同时，10月份，北京二手房住宅签约6162套，在国庆长假影响下，二手房住宅签约套数在2014年2月后连续43个月创出新低。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，过去一年，北京楼市调控政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控，市场逐渐适应，进入低谷徘徊期 ，预计后续市场将继续在低位运行。

全国楼市9、10月成交量普遍下调

易居监测的全国50个热点城市成交数据显示，2017年50城9月和10月总成交面积为4542万平方米，与去年的6513万平方米相比，下降30.3%。

具体城市看，张家口、廊坊和蚌埠9月和10月总成交面积跌幅排在前3位，分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表的环京板块因为受到严厉的调控政策，成交量有明显下降。

易居研究院研究员赖勤表示，自去年“9.30”楼市调控潮以来各地纷纷出台多样化调控政策，因城施策有效稳定了楼市，引导此前过热的楼市回归理性。

来自国信证券经济研究所的报告也从宏观上显示，2017年以来，一二线城市新房销量累计同比增速持续为负，三、四线城市新房销量累计增速增幅自2017年4月以来持续收敛，并于9月首次进入负增长。

9-10月全国房地产市场成交惨淡，大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成，北京等一线城市跌幅更是接近50%。这种情况下，房地产市场在减少了接近一年供应下，11月开始，各地有望供应明显增加。

11月土地供应、房源供应将大幅度增加：

以北京为例，11月将有接近20个项目入市，包括领秀慧谷、首开香溪郡、万科长阳天地、天阅西山、京西祥云等多个项目有望集中入市。

而从土地市场看，北京将有11宗起价443亿的土地出让。大部分为住宅类土地，共有产权及限价房将成为主流。

上海11月上海土地市场共有21宗地块入市，总出让面积88万方，总起始价逾257亿元。其中，9宗为租赁住房用地，8宗纯宅地，4宗商办用地。

已有34个新房项目透露了11月开盘入市的计划，其中不乏内环项目。从目前统计情况看，11月预开楼盘中有不少是10月顺延下来的。由于当时预售证未能及时办理，故不少项目将开盘计划推迟到了11月。

深圳试水租赁住房用地 首宗只租不售宅地11月出让。

10月份一线城市合计推出住宅土地达到了34宗，创造年内最高的461万平米，均将在11月成交。环比9月份上涨210%。

连续三个月的沉寂之后，合肥土地市场终于迎来了一次实质性意义上的“放闸”。截至目前，11月份已经公示的计划出让地块有23宗，约计2231.2271亩。

11月昆明土地市场迎来供应大潮。11月昆明主城将出让37宗地，面积总计约2482.3亩，总起价约69.35亿元。

南京多家楼盘即将上市新房源 缓解供应不足：河西中部11月将有多家楼盘加推房源广州11月预计将有近200盘推出约9000套新货，光是外围5区就差不多有7000套。

另外包括杭州、武汉、厦门、佛山、南京、成都等多个城市均会出现大规模的供应潮。

市场分化，部分城市可能出现暖冬

一线城市可以看得到已经出现了颓势，但二三线城市，被抑制的需求依然数量很大。特别是限价下，新建商品房的价格优势巨大。

出现土地与房源供应双增加的主要原因有几点：

10月大会导致很多项目延缓了入市

首先：金九银十成色不佳，这种市场情况下，11月成为房企冲刺年度销售的最关键月份，大部分房地产企业，都在11月增加了房源供应量。

2017年很多房企都加大了业绩冲刺目标，城市房企排行与全国房企排行都竞争激烈。

其次：从土地供应角度看，大部分城市都落地了租赁政策，一线城市和部分二线城市明显加大了供应量。

第三：2015-2016年部分土地供应，因为限价压制，一直未上市，从市场角度。资金角度看，11月也是上市的机遇。也有部分新盘难以入市，使得已经在前10月完成项目任务的老项目，要继续开盘，弥补新项目不能入市给部分企业带来的业绩损失。

第四：从总体资金链看，房企在享受了历史资金最宽松的2016年后，2017年持续收紧，这种情况下，房企回款需求强烈。

第五：对2018年楼市看淡，对于目前房地产市场来说，虽然三四线市场依然高温，但对于调控来说，继续加码趋势明确，这种情况下，房企储备资金过冬意识强烈。所以加快在11月入市的量明显增加。

业内人士表示，楼市传统的“金九银十”已成为过去，只住不炒的定位和政策针对性调控下，保持楼市平稳运行的效果已经达成。但传统旺季不再并不能说明市场活力不再，反而是为未来租售并举市场进一步开拓，形成新型市场做好准备。

不过，对于购房者来说，11月可以选择的房源数量将明显增加，可见机上车。